기준금리 인하에도 시중금리는 왜 오를까? 주택담보대출 금리의 상승 이유와 전망

 

 

한국은행이 기준금리를 0.25%포인트 인하했지만, 시중은행의 주택담보대출 금리는 오히려 상승했습니다. 이는 많은 사람들이 기준금리 인하가 곧바로 대출금리 인하로 이어질 것이라고 기대했기 때문에 뜻밖의 결과입니다.

 

기준금리가 인하되었음에도 불구하고 대출금리가 내리지 않는 이유는 무엇일까요? 오늘은 이와 같은 상황의 배경과 향후 전망에 대해 살펴보겠습니다.

한국은행 기준금리 인하와 시중금리의 관계

한국은행은 지난주에 3년 4개월 만에 기준금리를 3.5%에서 3.25%로 내렸습니다. 하지만 많은 사람들이 기대했던 것과는 달리 시중은행의 주택담보대출 금리는 오히려 상승했습니다.

 

특히 KB, 하나은행 등을 포함한 4대 은행의 고정금리 하단은 4%대까지 상승한 상황입니다. 이는 일반적으로 기준금리가 시중금리에 영향을 미쳐야 한다는 생각과는 맞지 않기 때문에 많은 사람들에게 혼란을 주고 있습니다.

 

기준금리는 한국은행과 금융기관 간의 단기 자금 거래에 적용되는 금리로, 시중의 자금조달 비용에 영향을 미칩니다. 이 자금조달 비용이 증가하면 시중은행들은 이를 대출금리에 반영하게 되며, 결과적으로 소비자들이 대출을 받을 때 부담해야 하는 이자 비용이 상승하게 됩니다.

하지만 실제로는 이 기준금리가 시중금리에 반영되기까지 일정한 시차가 존재합니다.

 

시중은행의 대출금리는 한국은행의 기준금리 변화에 즉각적으로 반응하지 않는 경우가 많으며, 시중은행의 자금조달 비용인 코픽스(COFIX)와 은행의 가산금리 등 여러 요인에 의해 결정됩니다.

기준금리 인하에도 주담대 금리가 상승한 이유

1. 자금조달 비용의 반영 지연

기준금리 인하가 시중은행의 대출금리에 반영되기 위해서는 시간이 필요합니다. 시중은행의 주택담보대출 금리는 은행이 자금을 조달하는 비용인 코픽스를 반영하여 결정되며, 여기에 추가적인 금리를 더해 최종 대출금리를 책정합니다.

 

코픽스는 여러 금융기관이 자금을 조달하는 비용의 평균을 의미하는데, 이 금리는 기준금리가 인하되더라도 시간이 지나면서 점진적으로 하락합니다. 따라서 기준금리 인하 후에도 시중은행의 금리가 인하되기까지는 최소 2~3개월이 소요될 수 있습니다.

2. 정부의 DSR 규제 강화

또 다른 이유로는 정부의 가계대출 관리 정책을 들 수 있습니다. 정부는 부동산 시장 과열을 막고 가계대출을 억제하기 위해 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 강화하고 있습니다. DSR 규제는 대출을 받을 때 개인의 상환 능력을 고려해 대출 한도를 제한하는 정책으로, 시중은행들이 대출금리를 쉽게 내리지 못하게 만드는 요소 중 하나입니다.

 

정부의 이러한 정책이 지속되는 동안에는 기준금리가 낮아진다고 해도 시중금리 인하 효과가 지연될 수밖에 없습니다. 예를 들어, 2020년에도 정부의 강력한 대출 규제가 시행되었을 때 시중금리가 하락하는 데 몇 개월이 걸렸던 사례가 있습니다.

3. 예금금리와의 관계

시중은행은 예금금리를 쉽게 내리지 않고 있습니다. 예금금리가 내려가야 대출금리도 내려갈 가능성이 커지지만, 최근 예금금리는 유지되거나 오히려 약간 상승하는 경향을 보이고 있습니다. 이는 은행이 고객들의 예금을 유치하기 위해 예금금리를 높은 수준으로 유지하고자 하는 전략 때문인데, 이러한 상황은 대출금리 인하를 더욱 어렵게 만들고 있습니다.

시중금리 인하가 지연될 가능성

기준금리가 인하된 이후 시중금리가 반영되기까지의 시간은 통상적으로 2~3개월 정도 소요될 것으로 보입니다. 특히 이번 상황에서는 정부의 강력한 대출 규제 정책이 병행되고 있기 때문에 시중금리 인하 효과를 체감하기까지는 약 3~4개월 정도의 시간이 걸릴 것으로 예상됩니다. 이와 같은 시차가 발생하는 것은 예금금리의 하락이 먼저 발생해야 하고, 그 이후 대출금리가 하락하는 과정을 거쳐야 하기 때문입니다.

은행의 "이자 장사" 논란

최근 시중은행들이 예금금리는 유지하면서 대출금리를 높이는 방식으로 이익을 극대화하려는 움직임을 보이고 있다는 비판이 나오고 있습니다. 예대마진(예금 금리와 대출 금리의 차이)이 커질수록 은행의 이익은 증가하지만, 이는 대출자들에게는 더 큰 부담으로 다가오게 됩니다.

 

특히 한국은행이 기준금리를 내린 이후에도 대출금리가 내려가지 않으면서, 많은 대출자들은 은행들이 이자 장사를 한다고 불만을 표출하고 있습니다.

 

이복현 금융감독원장은 이러한 은행들의 예대금리 차이를 면밀히 들여다보고 필요하다면 제재하겠다는 입장을 밝혔습니다. 정부는 간접적인 규제를 통해 은행들이 금리 정책을 보다 소비자 친화적으로 운용하도록 유도할 필요가 있습니다.

향후 부동산 시장 전망

현재 DSR 규제와 대출금리 상승으로 인해 부동산 시장은 주춤한 상황입니다. 많은 사람들이 대출을 받아 주택을 구입하는 것이 어려워짐에 따라 전월세 거래나 매매가 활발하지 않은 상태입니다. 특히 7월부터 시행된 DSR 규제 강화는 부동산 시장에 큰 영향을 미치고 있으며, 향후 몇 달간은 부동산 가격의 안정세가 지속될 가능성이 큽니다.

 

부동산 투자를 고려하는 사람들은 현재의 금리 환경과 정부의 규제를 충분히 고려해야 합니다. 대신, 상업용 부동산이나 리츠(REITs)와 같은 대체 투자 방안을 검토해보는 것도 좋은 전략일 수 있습니다. 대출을 받아 투자하는 것이 예전만큼 수익성을 보장하지 않을 수 있으며, 오히려 자금 부담이 늘어나 투자 리스크가 커질 수 있습니다. 따라서 섣부른 투자는 지양하고, 향후 금리 변동 상황을 면밀히 지켜보는 것이 중요합니다.

기준금리 인하의 효과는 언제 나타날까?

기준금리가 인하되었지만, 시중은행의 대출금리가 바로 하락하지 않는 이유는 여러 요인들이 복합적으로 작용하기 때문입니다. 기준금리와 시중금리 사이에는 시간적 시차가 존재하며, 정부의 대출 규제 및 은행의 자금조달 비용 등이 주요한 영향을 미칩니다. 향후 3~4개월 내에 시중금리 인하 효과를 체감할 수 있을 것으로 예상되며, 이는 예금금리의 하락 여부와 정부의 규제 완화 정도에 따라 달라질 것입니다.

 

부동산 시장의 경우, 대출 규제가 강화된 현 상황에서는 가격 상승세가 둔화될 가능성이 높습니다. 따라서 현재의 금리 환경에서 부동산 투자나 대출을 고려하는 사람들은 신중한 접근이 필요합니다.